Proces definiuje budynek, nie odwrotnie: jak projektować magazyn wspierający operacje

W tym odcinku Rozmów Logistyków Adam Sobolewski rozmawia z Damianem Kołatą o tym, jak zaprojektować magazyn realizujący cele biznesowe firmy. Rozmawiają o tym, dlaczego projektowanie magazynu warto zaczynać od środka, a nie od wyboru budynku, i jakie typy lokalizacji mamy dziś do wyboru.

LOGISTYKA JAKO PRZEWAGA, NIE KOSZT

Punktem wyjścia nie powinno być pytanie "jaką halę wynajmiemy", tylko "jaki proces ma w niej działać". Polski rynek magazynowy liczy już 36 mln m² i podwoił się w pięć lat — wskaźnik pustostanów utrzymuje się na zdrowym poziomie ok. 8%, więc większość dostępnych powierzchni to dopiero projekty w budowie. To dobry moment, by zacząć od analizy procesów, a nie od kubatury, bo wciąż można wpłynąć na kształt budynku, zamiast dopasowywać operację do gotowej bryły.

BUDOWAĆ, WYNAJĄĆ NA MIARĘ CZY WYNAJĄĆ GOTOWE

Trzy modele współpracy z deweloperem: BTO (build to own) — budynek przechodzi na własność po odbiorze, sensowny przy stabilnym, przewidywalnym biznesie; BTS (build to suit) — budynek szyty na miarę od zera, zwykle w ramach parku logistycznego, przy najmach 5-10-letnich; i najem gotowej powierzchni w parku. Wybór zależy od tego, czy stać firmę na zamrożenie kapitału i jak pewny jest horyzont zapotrzebowania — przy niepewności co do skali za 2-3 lata najem daje elastyczność, jakiej nie da własność.

PARAMETRY TECHNICZNE, KTÓRE TRZEBA USTALIĆ PRZED PROJEKTEM

Wysokość magazynu w świetle zależy od towaru — inaczej dla odzieży w pick towerze, inaczej dla opon (tu przepisy przeciwpożarowe wymuszają niższe składowanie), inaczej dla cold storage (nawet 40 m). Do tego dochodzą: norma ochrony przeciwpożarowej (NFPA 13 czy FM), nośność i wykończenie posadzki (AutoStore i regały przesuwne wymagają odpowiednio zeszlifowanej lub grubszej posadzki), doświetlenie na poziomie min. 12,5% przy pracy ludzi, oraz moc i dostępność energii pod sortery, przenośniki i roboty AGV. Ustalenie tego przed budową, nawet kosztem wydłużenia harmonogramu, oszczędza tygodnie na etapie wejścia najemcy i montażu wyposażenia.

ENERGIA JAKO CZĘŚĆ PROJEKTU, NIE DODATEK

Nowoczesne magazyny klasy A mają dziś wzmocniony dach pod fotowoltaikę w standardzie, a instalacja zwraca się w 3-7 lat — pod warunkiem, że moc jest dobrze dobrana do realnego zużycia, bo nadprodukowanej energii polska sieć nie zawsze przyjmuje. Własny magazyn energii (jak w obiekcie z ratingiem BREEAM we Wrocławiu) pozwala zużyć w nocy to, co fotowoltaika wyprodukowała w dzień. System BMS (building management system) uzupełnia WMS, monitorując zużycie, awarie i obłożenie stref w czasie rzeczywistym.

CZTERY ZASADY PROJEKTOWANIA

Zaczynajcie od analizy procesów, nie od metrów kwadratowych. Zostawcie miejsce na ekspansję i rozmawiajcie o niej już przy pierwszym budynku. Traktujcie zrównoważony rozwój jako realną oszczędność operacyjną, nie tylko koszt zgodności. I traktujcie dewelopera jak partnera do rozmowy o procesie, nie tylko wykonawcę metrów kwadratowych — zmiana specyfikacji po oddaniu budynku do użytku jest nieporównywalnie droższa niż ustalenie jej na etapie deski kreślarskiej.